原标题：营改增后出让二手房税负上升 200万房子少交4800元昨天，财政部和国税总局首次具体了5月1日营改增后个人出让二手房时个税、契税的计算出来原则。记者今天上午从北京市国税局和北京市地税局得知，计算出来这三种税费时，房屋销售额皆为不含税的数额。记者以一套200万元的二手房为事例非常简单计算出来，较为营改增前后税负差异。

增值税方面，北京继续执行的政策为，5月1日起，个人将出售严重不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额交纳增值税；个人将出售2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，减免增值税；个人将出售2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照5%的征收率差额征税增值税。契税方面，个人出售家庭唯一住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征税契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征税契税。

计征契税的成交价价格不不含增值税。个税方面，业主个人出让反感五年或非唯一的二手房时，要按照差额的20%征税个税。必须留意的是，个人出让房屋的个人所得税增值税收益不不含增值税，而个人获得房屋时所缴纳价款中包括的增值税，将算入房屋的财产原值，计算出来出让扣除时可扣减的税费不还包括本次出让交纳的增值税。

那么，某种程度一套房，营改增前后，到底能为普通二手房业主节约多少税费呢？举例来说，北京市民李先生以200万元的价格，出售了其出售严重不足两年的一套60平方米二手房，假设当年买入价为100万元，交纳税费2万元。5月1日前，这套房屋须要交纳营业税10万元、个税17.6万元、契税2万元。5月1日起，这套房屋改回交纳增值税、个税和契税。增值税纳税额为含税销售额（1+征收率）征收率=200（1+5%）5%=9.52万元；个税纳税额为［200（1+5%）-102］20%=17.7万元；契税纳税额为200（1+5%）1%=1.9万元。

通过计算出来可以显现出，营改增后卖方税负增加0.38万元，买方增加0.1万元。（案例中不包括附加税）据理解，市地税局已对二手房系统展开了改动，新的系统从今天起月上线。同时，市地税局在原先279个二手房和个人租赁不动产办税窗口的基础上，又追加了办税窗口70个。而在办理流程上，记者从地税窗口了解到，也基本和营改增之前的办理流程完全相同，买卖双方装载房屋交易信息表格、身份证、户口本、结婚证、购房发票等基本材料，到窗口核实、确认交易牵涉到税种，填上涉及税种申报表后，经审核正确性的，交纳明确税费并取得票据证明。

必须警告的是，如果纳税人再次发生增值税不道德价格显著偏高且不具备合理理由的，主管税务机关有权新的确认销售额，确认依据可以是纳税人近期销售同类不动产的平均价格，或者其他纳税人近期销售不动产的平均价格等。

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